Los dos impuestos principales del vendedor
En el caso de un vendedor particular residente fiscal en España, debe prestar especial atención a dos impuestos que afectan a la venta de una vivienda: el IRPF y la plusvalía municipal.
1 — IRPF sobre la ganancia patrimonial
El IRPF grava la ganancia patrimonial obtenida por la venta de la vivienda. Se calcula restando el precio de compra más gastos asociados al precio de venta menos gastos de transmisión.
Solo tributa la ganancia, no el precio total de venta. Si compraste por 150.000 € y vendes por 200.000 €, tributas sobre los 50.000 € de diferencia, no sobre los 200.000 €.
Si vendiste una vivienda en 2025 deberás incluirla en la declaración de la renta que se presenta en 2026. Los tipos aplicables sobre la ganancia son progresivos y oscilan entre el 19% y el 28% según el importe de la ganancia.
Gastos que puedes deducir para reducir la ganancia
- Gastos de notaría, registro y gestoría
- La comisión inmobiliaria, presentando factura
- El certificado de eficiencia energética
- La plusvalía municipal pagada
Cuándo no pagas IRPF
- Si el dinero se reinvierte en la compra de otra vivienda habitual en un plazo de dos años
- Si el vendedor es mayor de 65 años y vende su vivienda habitual
- Si la venta genera pérdidas patrimoniales
2 — Plusvalía municipal
La plusvalía municipal grava el incremento del valor del suelo durante el tiempo que has sido propietario. La recauda el Ayuntamiento de Sagunto, no Hacienda.
Tras una sentencia del Tribunal Constitucional, el Gobierno modificó el impuesto en 2021. Si no hay incremento real del valor del suelo, no se paga plusvalía. Por ejemplo, si compraste y vendes al mismo precio, o si el suelo no ha subido de valor, puedes quedar exento.
El IBI del año de la venta
Legalmente lo paga quien sea dueño a 1 de enero, pero el Tribunal Supremo permite prorratearlo entre comprador y vendedor por los días que cada uno ha tenido la vivienda. Es habitual acordar el prorrateo en la firma.
¿Cuánto me va a costar en total?
Depende de la ganancia patrimonial, el tiempo que hayas tenido la vivienda y el valor del suelo en Sagunto. Antes de poner tu vivienda a la venta, te conviene hacer el cálculo con antelación para saber cuál será tu beneficio neto real después de impuestos.
En Garanty Home Sagunto te orientamos sobre los aspectos fiscales básicos y, si necesitas un cálculo detallado, te recomendamos un asesor fiscal. La valoración de tu vivienda es siempre gratuita.
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