Antes de nada: lo que NO debes hacer
Por mucha rabia que dé, nunca cortes la luz, el agua o el gas, ni cambies la cerradura mientras el inquilino siga viviendo en la vivienda sin resolución judicial. Es ilegal, puede constituir un delito de coacciones y —lo más importante para ti— debilita tu posición en el procedimiento judicial que vas a necesitar. Toda la vía tiene que ser formal desde el primer día.
El proceso paso a paso
- Contacta primero de forma amistosa — muchos impagos son puntuales (pérdida de trabajo, un imprevisto). Una llamada o mensaje puede resolverlo sin más trámite. Documenta siempre la comunicación por escrito.
- Envía un requerimiento fehaciente — burofax con acuse de recibo y certificación de contenido, reclamando la deuda y advirtiendo de que, si no se abona, se iniciará la resolución del contrato y el desahucio. Es obligatorio antes de acudir a los tribunales.
- Presenta la demanda de desahucio por impago — puedes acumular la reclamación de rentas en el mismo procedimiento (desahucio + reclamación de cantidad). Se tramita por el juicio verbal, y en la demanda se puede solicitar el requerimiento de pago "enervante": si el inquilino paga toda la deuda en el plazo que le da el juzgado, el desahucio se detiene (solo se puede usar una vez por contrato).
- Notificación al inquilino — el juzgado le da un plazo (habitualmente 10 días hábiles) para pagar, oponerse o desalojar.
- Vista y sentencia — si hay oposición, se celebra vista; si no, el procedimiento avanza más rápido hacia la sentencia.
- Lanzamiento — con sentencia firme, se fija fecha de desalojo efectivo con el apoyo, si es necesario, de la comitiva judicial.
Plazos realistas en 2026: desde la demanda hasta el lanzamiento, entre 6 y 12 meses es lo habitual en la Comunitat Valenciana, más si el inquilino alega vulnerabilidad (en cuyo caso puede activarse una suspensión temporal con intervención de servicios sociales) o si el juzgado tiene carga elevada. No es el proceso rápido que a veces se promete.
Mientras dura el procedimiento, ¿sigues sin cobrar?
Sí, y es la parte más dura: durante los meses del procedimiento, lo normal es no percibir renta, además de asumir gastos de abogado y procurador (recuperables parcialmente si hay condena en costas, pero no siempre). Es exactamente el escenario que un seguro de impago o la renta garantizada están diseñados para evitar: tú sigues cobrando cada mes desde el primer impago, mientras la aseguradora o el gestor asumen el proceso de reclamación.
Comparamos ambas opciones en detalle en seguro de impago vs renta garantizada: qué protege más al propietario.
La mejor defensa: no llegar aquí
- Verificación de solvencia antes de firmar — nóminas, vida laboral, informes de solvencia. Es la primera línea de defensa y la más barata.
- Renta garantizada — cobras cada mes aunque el inquilino no pague; nosotros gestionamos la reclamación.
- Gestión integral — selección profesional del inquilino, seguimiento de pagos y actuación inmediata ante cualquier retraso, antes de que se convierta en un impago crónico.
¿Tu inquilino no está pagando?
Te asesoramos sin coste sobre los pasos a seguir, y si quieres evitar que vuelva a pasar, te explicamos cómo protegerte con renta garantizada.