El mito de los 5 años: puedes vender cuando quieras
Empecemos por la duda más repetida. No existe ninguna ley que te obligue a esperar 5 años para vender un piso heredado. Puedes venderlo en cuanto la herencia esté aceptada ante notario y el inmueble inscrito a tu nombre en el Registro de la Propiedad.
¿De dónde viene entonces el mito? De una cuestión fiscal: si el valor que se declaró en la herencia fue muy bajo y vendes poco después por un precio de mercado muy superior, la diferencia tributa en el IRPF como ganancia patrimonial. Por eso algunos asesores recomendaban "esperar" o, mejor dicho, declarar bien los valores desde el principio. Pero prohibición de vender, ninguna.
Consejo práctico: si todavía no has aceptado la herencia, declara el inmueble por su valor de referencia o de mercado real. Pagarás algo más de impuesto de sucesiones ahora (en la Comunitat Valenciana hay bonificaciones importantes entre padres e hijos), pero te ahorrarás un IRPF mucho mayor cuando vendas.
Qué impuestos pagas al vender un piso heredado
Conviene separar dos momentos: los impuestos de heredar y los de vender.
Al heredar (ya pagados o pendientes antes de poder vender):
- Impuesto de Sucesiones — en la Comunitat Valenciana existe una bonificación del 99% para herencias entre padres, hijos y cónyuges, por lo que en la mayoría de los casos la factura es reducida.
- Plusvalía municipal por la herencia — se paga al ayuntamiento (Sagunto, en nuestro caso) dentro de los 6 meses siguientes al fallecimiento, prorrogables otros 6.
Al vender:
- IRPF — tributa la diferencia entre el valor declarado en la herencia y el precio de venta, entre el 19% y el 28% según el importe de la ganancia. Si vendes por el mismo valor que declaraste, la ganancia es cero.
- Plusvalía municipal por la venta — se calcula sobre el incremento del valor del suelo desde la fecha de la herencia hasta la venta. Si vendes poco después de heredar, suele ser baja o nula.
Tienes el detalle completo de los impuestos del vendedor en nuestra guía qué impuestos paga el vendedor de una vivienda en Sagunto.
Vender entre hermanos: los tres escenarios
La mayoría de las herencias en Sagunto y el Camp de Morvedre son de padres a varios hijos, y el piso queda en proindiviso: todos son propietarios de una parte. A partir de ahí hay tres caminos:
- Todos quieren vender — es el escenario sencillo. Se vende a un tercero y cada hermano recibe su porcentaje. Solo hace falta que todos firmen; nosotros coordinamos la operación con todos los herederos aunque vivan en ciudades distintas.
- Uno quiere quedarse el piso — puede comprar la parte de los demás mediante una extinción de condominio ante notario. Fiscalmente es mucho más ventajosa que una compraventa entre hermanos: tributa por AJP (~1,5%) en lugar de por ITP (10% en la Comunitat Valenciana).
- No hay acuerdo — nadie puede ser obligado a permanecer en la copropiedad. El último recurso es la acción judicial de división de cosa común, que suele acabar en subasta con precios muy inferiores al mercado. Casi siempre compensa agotar antes la vía del acuerdo con una valoración objetiva del inmueble sobre la mesa.
¿Bloqueados entre hermanos? Una valoración profesional gratuita resuelve la discusión más frecuente: cuánto vale realmente el piso. Con una cifra objetiva y argumentada, la mayoría de las familias llegan a un acuerdo en días.
¿Y si el piso no tiene escritura?
Es más habitual de lo que parece, sobre todo en casas antiguas del centro de Sagunto o de los pueblos de Les Valls: la vivienda era de los abuelos, nunca se inscribió, o la escritura se perdió. Para vender necesitas regularizar antes la situación:
- Aceptar la herencia ante notario con el certificado de defunción, el de últimas voluntades y el testamento (o declaración de herederos si no lo hay)
- Inscribir el inmueble a nombre de los herederos en el Registro de la Propiedad
- Si nunca existió escritura, el notario puede tramitar un expediente de dominio para inmatricular la finca
Con la documentación en orden, el trámite se resuelve en semanas. Te acompañamos en todo el proceso junto a nuestra notaría de confianza y preparamos la venta en paralelo para no perder tiempo de comercialización.
Los pasos completos, en orden
- Reunir documentación — certificado de defunción, últimas voluntades, testamento o declaración de herederos.
- Aceptar la herencia ante notario — con el valor del inmueble bien declarado (clave para el IRPF futuro).
- Liquidar sucesiones y plusvalía municipal — en la Comunitat Valenciana, con las bonificaciones aplicables.
- Inscribir en el Registro de la Propiedad — imprescindible para poder vender.
- Valorar y poner a la venta — valoración de mercado, fotos profesionales y publicación en todos los portales.
Si el piso está alquilado o necesitas liquidez mientras se completa la herencia, pregúntanos también por el adelanto de rentas y la renta garantizada.
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